Những bất cập liên quan đến quy định đối tượng thuê mua là nguyên nhân dẫn đến tình trạng nhà ở xã hội vừa thiếu vừa ế.
Tình trạng nhà ở xã hội hiện nay đang nhận được nhiều sự quan tâm từ xã hội, tuy nhiên phân khúc này vẫn đang diễn ra những xu hướng trái chiều.
Bất cập tình trạng thiếu và ế
Có thể thấy, tình trạng thiếu nhà ở có giá vừa túi tiền lâu nay đã là một “bài toán” khó được Chính phủ quan tâm, bởi nhu cầu cao nhưng nguồn cung hạn chế. Qua đó, nhiều giải pháp đã được đưa ra, như Đề án xây dựng 1 triệu căn nhà ở xã hội, nhà ở công nhân; triển khai gói tín dụng 120.000 tỷ đồng phát triển các dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân; sửa đổi Luật Nhà ở 2014; cùng nhiều chính sách khác liên quan cũng nhằm mục tiêu thúc đẩy phát triển loại hình này.
Tuy nhiên, đến nay, nguồn cung nhà ở xã hội vẫn chưa đáp ứng đầy đủ so với đối tượng có nhu cầu thực. Bộ Xây dựng cho biết, nhu cầu về nhà ở xã hội cho công nhân thu nhập thấp tại khu công nghiệp là khoảng 2,4 triệu căn trong giai đoạn 2021 – 2030.
“Nếu tính hết cả nguồn cung hoàn thành hiện hữu cùng nguồn cung tương lai, thị trường vẫn thiếu một lượng lớn nhà ở xã hội, ước khoảng hơn 51% tổng nhu cầu” – bà Trang Bùi – Tổng Giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam nhận định.
Dù vậy, phân khúc này lại gặp tình trạng “ế” trong suốt thời gian dài, trong khi nguồn cung còn khan hiếm. Báo cáo thị trường bất động sản của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho thấy, có tình trạng thiếu cung trên tổng thể nhưng ở một số nơi vẫn “chật vật” trong khâu bán hàng. Lượng giao dịch chậm thể hiện ở thống kể trong cả quý 1/2024, chỉ có 221 căn được giao dịch, tương ứng với khoảng 19% nguồn cung mở bán.
Rào cản đối tượng thuê mua nhà
Lý giải tình trạng trên, ông Nguyễn Hoàng Nam – Tổng giám đốc Công ty CP G-Home cho rằng, do người cần mua thì không mua được, trong khi chính sách lại hướng về người không cần mua.
Đồng quan điểm, ông Lê Hữu Nghĩa – Phó chủ tịch Hiệp hội Doanh nghiệp TP.HCM cho biết, khi doanh nghiệp đầu tư dự án nhà ở xã hội, nhà lưu trú công nhân thì đối tượng được duyệt mua, thuê mua chỉ là công nhân làm trong khu công nghiệp. Điều này gây hạn chế nhu cầu với phân khúc này, bởi với mức giá cao thì công nhân đủ điều kiện sẽ không mua được, trong khi người có đủ điều kiện tài chính lại không được mua.
Chia sẻ với Diễn đàn Doanh nghiệp, ông Trần Đại Nghĩa – Chuyên gia pháp lý dự án, CEO Công ty TNHH Tư vấn & Đầu tư FII Việt Nam (FIIVN) cho rằng: “Việc xác định người mua nhà ở xã hội theo luật cũ vẫn tồn tại một số vướng mắc. Để có thể sở hữu nhà ở xã hội thì khách hàng phải là đối tượng người có thu nhập thấp, khoảng 11 triệu đồng/tháng (không phải đóng thuế TNCN). Rõ ràng, với mức thu nhập như vậy thì số lượng người mua hiện rất thấp và chưa được mở rộng đối tượng mua nhà ở xã hội.
Ngoài ra, người mua muốn vay phải tìm tới các ngân hàng có cung cấp các khoản vay loại này. Thế nhưng, để có thể vay được cũng rất khó khăn, bởi họ phải chứng minh rất nhiều thứ. Do đó, đây đã là một thị trường nhỏ nhưng các điều kiện đó càng khiến nó bị thu hẹp hơn”.
Một nguyên nhân khác được Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) chỉ ra là do một số chủ đầu tư đã quyết định sai khi lựa chọn địa điểm để đầu tư xây dựng dự án nhà ở xã hội. “Thường là chủ đầu tư sử dụng quỹ đất đang có sẵn của mình, mặc dù phù hợp với quy hoạch xây dựng nhưng lại chưa phù hợp với nhu cầu nhà ở của người dân”, ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch HoREA khẳng định.
Chờ giải pháp tháo gỡ
Trước thực trạng trên, để giải bài toán thiếu nguồn cung nhà ở xã hội, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh cho biết, hiện Bộ Xây dựng đang cùng cấp ngành liên quan và các địa phương rà soát, đẩy nhanh tiến độ thực hiện các dự án nhà ở xã hội để đảm bảo mục tiêu Thủ tướng Chính phủ giao là hoàn thành 130.000 căn hộ nhà ở xã hội trong năm 2024.
Cũng theo các chuyên gia, trong thời gian tới, khi Luật Nhà ở 2023 chính thức có hiệu lực sẽ góp phần giải toả những nút thắt, tạo đà cho nhà ở xã hội phát triển mạnh mẽ hơn. Như ông Trần Đại Nghĩa chia sẻ: “Một khi các quy định mới có hiệu lực, tác động đối với phân khúc nhà ở xã hội rõ ràng sẽ tích cực hơn. Thứ nhất là đối tượng nằm trong diện được mua nhà ở xã hội rộng hơn, khiến thị trường này sẽ được mở ra hơn. Thứ hai, các nhà đầu tư sẽ nhận thấy có nhiều ưu đãi hấp dẫn hơn trong phân khúc này, từ đó giúp thu hút thêm sự quan tâm của họ, và cũng khiến họ yên tâm đầu tư hơn”.
Tuy nhiên, để thực sự giải quyết được tình trạng ế, ông Nguyễn Văn Đính – Chủ tịch VARS cho rằng, thị trường vẫn rất cần một gói tín dụng dành riêng cho phân khúc này, dưới dạng gói cứu trợ bởi hiện nay gói 120.000 tỷ đồng lãi suất vẫn quá cao và thời gian ngắn nên không ai dám vay để mua nhà.
Đồng thời, Bộ Xây dựng cần tiếp tục nghiên cứu, ban hành các cơ chế, chính sách theo hướng khuyến khích doanh nghiệp tư nhân tham gia đầu tư phát triển nhà ở xã hội. Mở rộng đối tượng được thụ hưởng các chính sách về nhà ở, đặc biệt là nhà ở xã hội. Trong đó, đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ loại hình này (được thuê, thuê mua, mua) cần được điều chỉnh với tiêu chí đơn giản, dễ nhận biết, giảm tối đa các yêu cầu về giấy tờ, thủ tục hành chính như tình trạng chỗ ở, mức thu nhập…
