Theo ông Trương Trí Vĩnh – Chủ tịch nền tảng kinh doanh bất động sản Karo Platform, việc chia nhỏ bất động sản để đầu tư và giao dịch là mô hình kinh doanh khá hấp dẫn tại Việt Nam. Dù chưa có khung pháp lý, nhưng mô hình kinh doanh này cũng chưa vi phạm các quy định hiện hành. Nhược điểm lớn nhất của mô hình này là tính thanh khoản thấp, khiến nhà đầu tư khó “thoát hàng”.
Mô hình hấp dẫn
Việc hợp tác của Công ty Chứng khoán VPS và Công ty Cổ phần Fnest để triển khai hình thức bất động sản chia nhỏ bán các căn hộ, biệt thự (với giá chỉ từ 10.000 đồng một cổ phần) mới đây đã bị Uỷ ban Chứng khoán Nhà nước “tuýt còi”.
Theo đó, ông Bùi Hoàng Hải – Phó Chủ tịch Uỷ ban Chứng khoán Nhà nước (UBCKNN) cho biết, cơ quan quản lý đã yêu cầu VPS dừng hoạt động phân phối chứng chỉ chứng khoán dưới dạng bất động sản chia nhỏ để bán cho nhà đầu tư vì nhận thấy hình thức đầu tư này tiềm ẩn khá nhiều rủi ro, trong khi Luật Chứng khoán hiện hành chưa xác định loại hình chia nhỏ bất động sản vào một loại chứng khoán.
Trao đổi với VietnamFinance, ông Trương Trí Vĩnh – Chủ tịch nền tảng kinh doanh bất động sản Karo Platform, một chuyên gia trong lĩnh vực proptech cho biết mô hình chia nhỏ bất động sản để thu hút đầu tư (hay còn gọi là real estate syndicate) không phải mô hình đầu tư mới mà đã tồn tại và được thử nghiệm nhiều trên thế giới, được nhắc đến rộng rãi hơn với blockchain.
Tuy nhiên cho đến nay, dù được đánh giá là mô hình kinh doanh đầy hứa hẹn và có thể đạt tăng trưởng nhanh, quy mô của hình thức đầu tư này vẫn còn rất nhỏ so với thị trường đầu tư bất động sản nói chung. Theo một vài báo cáo thì tại Mỹ, ngành này được dự báo sẽ đạt đến con số gần 4 tỷ USD vào năm 2030.
Tại Việt Nam, mô hình đầu tư này được đánh giá là khá hấp dẫn. Theo ông Vĩnh, việc góp tiền để cùng đầu tư vào 1 bất động sản như 1 miếng đất, 1 căn nhà vốn dĩ đã tồn tại trong thị trường Việt Nam. Trong một nền kinh tế đang đô thị hoá mạnh mẽ, bất động sản là một trong những kênh đầu tư hấp dẫn và thu hút nhà đầu tư nhất.
Tuy nhiên, thiếu vốn lại là một trong những thách thức của các nhà đầu tư trên thị trường. Ông Trương Trí Vĩnh cho rằng, trên thực tế có rất ít cơ hội tham gia vào thị trường bất động sản cho những người có khoản tiền nhàn rỗi chỉ vài trăm, thậm chí vài chục triệu đồng.
“Hợp tác bất động sản có thể cho phép tập hợp vốn cho các bất động sản chất lượng cao có giá trị tiềm năng lên đến vài tỷ đồng, thậm chí hơn thế. Đó là một khoản tiền ngoài tầm với với rất nhiều nhà đầu tư cá nhân chỉ là những người làm công ăn lương”, ông Trương Trí Vĩnh cho biết.
Rủi ro về tính thanh khoản
Đánh giá cái bắt tay giữa VPS và Fnest, ông Trương Trí Vĩnh cho rằng việc hợp tác này là một sự cấp tiến, không phải bước đi mạo hiểm hay liều lĩnh. Theo đó, bản chất VPS hay các công ty chứng khoán khác đều có chức năng bán hàng, do đó có lợi thế về tệp khách hàng cũng như hệ thống bán hàng. Trong khi đó, Fnest lại cung cấp “mặt hàng” được đánh là hấp dẫn với số lượng lớn khách hàng, từ đó dẫn đến cái bắt tay này giữa 2 bên.
Vị chuyên gia này cho rằng, mô hình chia nhỏ bất động sản để đầu tư và giao dịch đặc biệt phù hợp với những nhà phát triển bất động sản quy mô lớn như Vingroup hay Sunshine Group. Nhờ quy mô bất động sản lớn, những doanh nghiệp này có thể dễ dàng hơn trong việc hình thành một thị trường giao dịch thứ cấp cho riêng các bất động sản do doanh nghiệp cung cấp với thương hiệu đã được xây dựng, từ đó có thêm được một nguồn vốn lớn từ đông đảo những người có thu nhập hoặc tích luỹ thấp.
Theo ông Trương Trí Vĩnh, rủi ro mà người mua có thể gặp phải cũng như nhược điểm lớn nhất của mô hình kinh doanh này là tính thanh khoản kém. Thông thường, mô hình kinh doanh này sẽ không có thị trường thứ cấp, lựa chọn duy nhất của người mua khi muốn “thoát hàng” là phải tìm được người mua để tiếp quản khoản đầu tư này. Đây được cho là nhiệm vụ khó khăn đối với người mua.
Trong khi đó, hầu hết các khoản đầu tư bất động sản đều có thời gian nắm giữ dự kiến có thể từ 5-7 năm hoặc nhiều hơn. Khi đó, khoản đầu tư của nhà đầu tư có thể bị khoá trong toàn bộ thời gian này, và có rất ít cơ hội “thoát ra” sớm.
Ông Trương Trí Vĩnh cho rằng, việc chia nhỏ bất động sản chỉ là bước tạo ra hàng hoá. Điều quan trọng là các nhà cung cấp dịch vụ bán nhà chia nhỏ cần phải đầu tư tạo ra một thị trường giao dịch thứ cấp, để tạo thanh khoản cho hàng hoá này, khi đó mới thúc đẩy loại hình kinh doanh này thực sự đi vào cuộc sống.
Theo tìm hiểu của VietnamFinance, những thông tin giới thiệu của mô hình Fnest cho thấy người dùng có thể dễ dàng bán các bất động sản chia nhỏ trên thị trường thứ cấp, giống như bán một cổ phiếu với quy luật cung cầu do thị trường quyết định. Hoặc Fnest VPS sẽ bán bất động sản đó nếu đạt được lợi nhuận kỳ vọng, sau đó chia lợi nhuận theo cổ phần nhà đầu tư sở hữu. Thời gian bán có thể ngắn hoặc kéo dài tới 3 năm tuỳ mức sinh lời của bất động sản.
Như vậy, khả năng “thoát hàng” của nhà đầu tư trước khi bất động sản được bán sẽ phụ thuộc vào quy luật cung – cầu của thị trường, tức là người mua chỉ có thể bán khi có nhà đầu tư đang có nhu cầu mua, hoặc tự tìm kiếm người mua và thực hiện như 1 giao dịch thoả thuận.
Fnest và VPS đều không đưa ra những cam kết mua lại. Trong khi mô hình này vẫn chưa phổ biến, lượng người tham gia không thể đạt mức cao như thị trường chứng khoán, dẫn đến tính thanh khoản kém, không thể so sánh như mua – bán 1 cổ phiếu trên thị trường chứng khoán.
Về tính pháp lý, ông Trương Trí Vĩnh cho rằng việc kêu gọi đầu tư chung một bất động sản tất nhiên chưa có khung pháp lý, nhưng đến nay cũng chưa vi phạm quy định hiện hành.
“Khó mà nói được sẽ cần một khung pháp lý gì để đề xuất với cơ quan quản lý, vì theo tôi vấn đề của thị trường nhà chia nhỏ là thiếu một thị trường giao dịch thứ cấp để đảm bảo tính thanh khoản cho nhà đầu tư”, ông Vĩnh cho biết.
