Mặc dù số lượng thương vụ M&A tại Việt Nam trong 6 tháng đầu năm 2024 có sự sụt giảm nhẹ, tuy nhiên, giá trị giao dịch tăng lên gần 9% so với cùng kỳ năm trước.
Ông Lê Xuân Đông – Giám đốc Tư vấn Chiến lược của EY Việt Nam cho biết, hoạt động M&A bất động sản tại Việt Nam trong 3 năm gần đây cũng như trong 6 tháng đầu năm 2024 đều đang có sự sụt giảm cả về số lượng cũng như giá trị. Về cơ cấu các giao dịch, tỷ trọng các giao dịch M&A trong lĩnh vực bất động sản cũng có tỷ trọng rất lớn, khoảng từ 30-40%.
Nguyên nhân là do lĩnh vực bất động sản là một lĩnh vực luôn thu hút sự quan tâm của các nhà đầu tư, thông qua các hình thức M&A. Đồng thời, lĩnh vực bất động sản cũng là lĩnh vực có nhiều vấn đề về mặt thủ tục pháp lý và tài chính nên các nhà đầu tư lựa chọn việc thâm nhập thị trường thông qua M&A sẽ hiệu quả hơn đầu tư các dự án mới. Đây cũng là điểm khác biệt so với thị trường các nước trong khu vực.
Phân tích sâu hơn các giao dịch M&A trong lĩnh vực bất động sản, ông Đông cho biết, về mặt giá trị, năm 2023 là một năm đặc biệt khó khăn đối với các doanh nghiệp bất động sản cả về mặt tài chính, pháp lý cũng như vấn đề kinh doanh. Do đó, số lượng các giao dịch M&A cũng sụt giảm khoảng 30% so với năm trước.
Về mặt giá trị, theo ông Đông, trong những năm gần đây 2 loại hình bất động sản công nghiệp và bất động sản nhà ở luôn thu hút sự quan tâm lớn của nhà đầu tư thể hiện qua tỷ trọng các giao dịch M&A trong 2 lĩnh vực này luôn chiếm tỷ trọng cao.
Ông Đông cho rằng, có nhiều nguyên nhân khiến 2 lĩnh vực bất động sản này luôn có tỷ trọng cao trong các thương vụ M&A. Thứ nhất, đối với bất động sản công nghiệp, Việt Nam hưởng lợi từ làn sóng dịch chuyển sản xuất từ các nước xung quanh sang Việt Nam để tận dụng các Hiệp định thương mại tự do (FTA) đã ký với các nước, nhằm tận dụng ưu đãi thuế khi xuất khẩu, cũng như tận dụng thị trường nội địa tiềm năng với 100 triệu dân. Dẫn đến nhu cầu về bất động sản công nghiệp cho việc xây dựng các nhà xưởng, kho hàng, các trung tâm logistic, các trung tâm dữ liệu tăng lên rất cao trong những năm gần đây và xu hướng này sẽ còn tiếp tục trong những tháng tới.
Thứ hai, đối với bất động sản nhà ở, hiện tại đang chiếm tỷ trọng cao trong những năm gần đây, năm 2023 chiếm khoảng gần 60%. Mặc dù thị trường bất động sản nhà ở có gặp một số vấn đề, nhưng về dài hạn, thị trường bất động sản nhà ở vẫn là một thị trường rất tiềm năng ở Việt Nam.
“Việt Nam có quy mô dân số trẻ, tốc độ đô thị hóa cao, thu nhập của người dân cũng đang tăng lên, kéo theo nhu cầu cải thiện chỗ ở hiện tại cũng rất cao, đặc biệt là ở các thành phố lớn. Do đó, sẽ dẫn đến nhu cầu về các dự án nhà ở tăng lên cao, thu hút sự quan tâm của các nhà đầu tư”, ông Lê Xuân Đông đánh giá.
Ngoài ra, ông Đông cho rằng, lĩnh vực bất động sản bán lẻ mặc dù số lượng giao dịch không nhiều nhưng nếu phát sinh cũng rất lớn. Đây cũng là một lĩnh vực thu hút đặc biệt sự quan tâm của các nhà đầu tư, đặc biệt là các nhà đầu tư nước ngoài, họ cũng có nhu cầu tìm kiếm các bất động sản bán lẻ, nhất là các bất động sản bán lẻ tại trung tâm các thành phố lớn, các khu đô thị phức hợp có tỷ trọng lấp đầy cao.
Giám đốc Tư vấn Chiến lược của EY Việt Nam Lê Xuân Đông cũng chỉ ra 5 xu hướng chính trong các giao dịch M&A trong lĩnh vực bất động sản Việt Nam 6 tháng đầu năm 2024 và triển vọng trong thời gian tới, cụ thể:
Một là, lĩnh vực bất động sản tại Việt Nam tiếp tục thu hút sự quan tâm lớn từ các nhà đầu tư nước ngoài. Các nhà đầu tư nước ngoài đến từ Mỹ, Singapore, Nhật Bản, Hàn Quốc dành sự quan tâm lớn tới thị trường bất động sản tại Việt Nam (thông qua cả M&A và FDI) nhờ tiềm năng tăng trưởng kinh tế ổn định trong dài hạn của nền kinh tế, xu hướng dịch chuyển các cơ sở sản xuất của các nhà đầu tư nước ngoài sang Việt Nam, cơ cấu dân số trẻ, tốc độ đô thị hóa cao.
Hai là, bất động sản công nghiệp tiếp tục trở thành phân khúc bất động sản được quan tâm cao của các nhà đầu tư. Các dự án bất động sản công nghiệp gần các tuyến đường cao tốc, cửa khẩu, cảng biển, cảng sông, sân bay và tại các tỉnh, thành phố lớn như Hà Nội, Hưng Yên, Hải Dương, Hải Phòng, Bắc Ninh, Bắc Giang (phía Bắc) và TP.HCM, Bình Dương, Đồng Nai, Long An, Bà Rịa – Vũng Tàu, Tây Ninh (phía Nam)… sẽ tiếp tục thu hút sự quan tâm của các nhà đầu tư trong các năm tới.
Ba là, xu hướng tìm kiếm mua lại các dự án bất động sản nhà ở hoặc quỹ đất sạch lớn. Các nhà đầu tư có xu hướng tìm kiếm mua lại các dự án bất động sản nhà ở hoặc quỹ đất sạch lớn ở các khu vực ngoại thành hoặc các tỉnh, thành phố vệ tinh lân cận với các thành phố lớn như Hà Nội và TP.HCM để đầu tư phát triển các dự án nhà ở phức hợp (Mixed used project) gồm nhà ở, trường học, bệnh viện, trung tâm thương mại, khu vui chơi giải trí,…để cung cấp đầy đủ tiện ích cho cư dân và đón đầu làn sóng đô thị hóa.
Bốn là, bất động sản bán lẻ vẫn là lĩnh vực hấp dẫn đối với các nhà đầu tư. Các bất động sản bán lẻ ở khu vực trung tâm các thành phố lớn hoặc nằm trong các dự án khu đô thị phức hợp, cung cấp dịch vụ đa dạng như bán lẻ thời trang, hàng tiêu dùng, mỹ phẩm, F&B, các dịch vụ vui chơi giải trí… có tỷ lệ lấp đầy cao thường sẽ giành được sự quan tâm lớn của các nhà đầu tư.
Năm là, xu hướng đưa các yếu tố phát triển bền vững và ESG vào việc thẩm định các giao dịch M&A bất động sản. Các tài sản là các bất động sản đang hoạt động như: trung tâm thương mại, tòa nhà văn phòng, khách sạn… tuân thủ các tiêu chí phát triển bền vững và đạt được các chứng chỉ xanh (như LEED, BREEAM…) sẽ thu hút được sự quan tâm của các nhà đầu tư tổ chức lớn (như các nhà đầu tư bất động sản quốc tế, các quỹ hưu trí nước ngoài, các quỹ đầu tư của Chính phủ, …) và thường được định giá cao hơn, giúp nhà đầu tư dễ tiếp cận với các nguồn tài chính xanh với lãi suất cạnh tranh để tài trợ cho giao dịch mua lại này.
