Theo đánh giá của các chuyên gia, việc điều chỉnh giá đất tiệm cận với giá thị trường sẽ làm tăng gắng nặng cho người dân.
Có lợi cho người dân có đất bị thu hồi
Đánh giá về bảng giá đất mới tại TP.HCM, ThS.Nguyễn Chí Hiếu, Phó trưởng khoa Kế toán – Kiểm toán (Trường Đại học Kinh tế – Luật) phân tích: Xét trên tổng thể, thì giá đất cả TP sẽ tăng trung bình 7 lần so với mức giá hiện tại (theo Quyết định số 02/2020), cá biệt có một số tuyến đường tăng đến 50 lần. Việc này sẽ mang đến những ưu điểm và bất lợi cho các bên có liên quan tại TP.HCM.Trong đó những ưu điểm có thể thấy như: giá đất tăng giúp tăng thu ngân sách từ các khoản thuế và phí liên quan đến đất đai như thuế thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thuế đất phi nông nghiệp và phí trước bạ. Việc điều chỉnh giá đất tiệm cận với giá thị trường giúp phản ánh chính xác hơn giá trị thực tế của tài sản đất đai, tạo cơ sở pháp lý minh bạch cho các giao dịch mua bán, chuyển nhượng. Giá đất tăng có thể làm giảm tình trạng đầu cơ đất đai, vì chi phí mua đất sẽ cao hơn, khiến việc giữ đất để đợi tăng giá trở nên ít hấp dẫn hơn. Giá đất cao có thể thúc đẩy các nhà đầu tư phát triển các dự án bất động sản một cách bài bản hơn, tăng cường cơ sở hạ tầng và dịch vụ, góp phần phát triển đô thị bền vững.
Đồng quan điểm, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, cũng cho rằng dự thảo bảng giá đất có lợi cho người dân có đất bị thu hồi sẽ được bồi thường, hỗ trợ, tái định cư thỏa đáng hơn, với số tiền được bồi thường sẽ cao hơn trước đây. Ví dụ trường hợp bồi thường giải phóng mặt bằng dự án đường Vành đai 3 cho một số vị trí đất tại huyện Hóc Môn thì hệ số điều chỉnh giá đất cao nhất chỉ là 38 lần bảng giá đất thì nay có vị trí đất tại huyện Hóc Môn có mức giá đất cao gấp 51 lần bảng giá đất ban hành theo Quyết định số 02/2020.
Ngoài ra, chênh lệch địa tô được xử lý thỏa đáng hơn theo nguyên tắc Nhà nước điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất mà không do đầu tư của người sử dụng đất mang lại. Bởi lẽ hiện nay đang tồn tại nhiều bất cập như đất hai giá hoặc mua bán chuyển nhượng, cho thuê bất động sản, nhà ở hai giá (hợp đồng khai thuế thấp hơn hợp đồng giao dịch thực) hoặc người sử dụng đất thực hiện chuyển mục đích sử dụng đất chỉ thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước có giá trị thấp hơn do giá đất của bảng giá đất trước đây thường chỉ bằng trên dưới 30% giá thị trường. Dự thảo bảng giá đất sẽ tác động theo hướng bảo đảm sự công bằng, hài hòa về lợi ích giữa người sử dụng đất, nhà đầu tư và Nhà nước. Bảng giá đất mới cũng không tác động đến việc định giá đất cụ thể để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của các dự án bất động sản. Bởi lẽ các dự án này không áp dụng bảng giá đất, mà chủ yếu là áp dụng phương pháp thặng dư để định giá đất theo quy định của luật Đất đai 2024.
Nộp tiền sử dụng đất cao hơn
Dù vậy, theo ThS.Nguyễn Chí Hiếu ThS Hiếu, bảng giá đất cũng có những bất lợi có thể kể đến như: Người dân sẽ phải đối mặt với gánh nặng tài chính lớn hơn khi muốn mua đất hoặc nhà ở. Đặc biệt là những người có thu nhập thấp hoặc trung bình. Giá đất tăng cao làm cho chi phí mua nhà ở trở nên đắt đỏ hơn, làm giảm khả năng tiếp cận nhà ở của nhiều người, đặc biệt là những người trẻ hoặc gia đình mới. Các doanh nghiệp sẽ phải chịu chi phí thuê đất và mặt bằng cao hơn, ảnh hưởng đến lợi nhuận và có thể dẫn đến việc tăng giá hàng hóa và dịch vụ, gây áp lực lạm phát. Sự tăng giá đột ngột có thể gây ra tình trạng bất ổn trên thị trường bất động sản, với sự tăng giá quá nhanh có thể tạo ra bong bóng bất động sản, dẫn đến các rủi ro tài chính và kinh tế.
Ông Lê Hoàng Châu cũng đồng tình, dự thảo bảng giá đất phổ biến tăng từ 10 – 20 lần so với bảng giá đất hiện hành theo Quyết định 02 sẽ có tác động rất lớn đến rất nhiều cá nhân, hộ gia đình khi đề xuất cấp sổ đỏ do phải nộp tiền sử dụng đất theo bảng giá đất cao hơn trước đây. Mặc dù luật Đất đai 2024 có quy định người dân được ghi nợ nghĩa vụ tài chính, nhưng trong thời gian còn nợ tiền sử dụng đất thì người sử dụng đất bị hạn chế nhiều quyền như: không được thế chấp, không được mua bán chuyển nhượng cho đến khi trả xong nợ.
Không chỉ vậy, mức giá của dự thảo bảng giá đất sẽ có tác động đến chi phí đầu vào của nhiều lĩnh vực của nền kinh tế, trước hết là chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng sẽ bị đẩy lên cao hơn, tác động dây chuyền làm tăng giá nhà, giá thuê nhà, tăng chi phí tiền thuê đất, thuê nhà xưởng trong các khu công nghiệp và tại các dự án đầu tư kinh doanh thương mại dịch vụ, du lịch dẫn đến việc có thể làm tăng giá cả hàng hóa nói chung. Điều này sẽ tác động bất lợi đến cả các dự án nhà ở xã hội do doanh nghiệp thỏa thuận về nhận chuyển quyền sử dụng đất để thực hiện dự án.
Đề nghị lùi thời điểm áp dụng
Để tận dụng tối đa các lợi ích và giảm thiểu các bất lợi, theo ông Hiếu cần có các chính sách hỗ trợ đi kèm, như chính sách nhà ở xã hội, hỗ trợ vay vốn mua nhà cho người thu nhập thấp và các biện pháp kiểm soát thị trường bất động sản để ngăn chặn đầu cơ và bong bóng. Đặc biệt, Nhà nước cần thay đổi ngay chính sách thuế sử dụng đất phi nông nghiệp (Luật số 48/2010/QH12) đã thực hiện hơn 12 năm với nhiều quy định nay đã lạc hậu so với thực tế. Loại thuế này sẽ tạo ra sự “tổn thương” rất rõ ràng đến mọi hộ gia đình tại TP.HCM khi giá đất tăng. Bởi lẽ, “bỗng dưng” họ phải nộp thuế tăng lên 7 đến 50 lần so với hiện tại. Đây là gánh nặng không hề nhỏ.
Còn theo ông Lê Hoàng Châu, tại thời điểm hiện nay TP chưa cần thiết ban hành dự thảo bảng giá đất mà nên tập trung xây dựng, hoàn thiện dự thảo bảng giá đất lần đầu để công bố và áp dụng kể từ ngày 1.1.2026 theo quy định tại khoản 3 Điều 159 luật Đất đai 2024. Trong giai đoạn từ nay đến năm 2025 TP tiếp tục đánh giá tác động của dự thảo bảng giá đất lần đầu đối với các đối tượng chịu tác động của hơn 13.000 thửa đất chưa được cấp sổ đỏ hoặc những người cần hợp thức hóa quyền sử dụng các diện tích đất nông nghiệp nằm xen kẽ trong khu dân cư đô thị ổn định gắn liền với nhà ở hiện hữu. TP cũng cần đánh giá tác động của dự thảo bảng giá đất đối với các doanh nghiệp, nhà đầu tư trong nước và nước ngoài có nhu cầu đầu tư các dự án bất động sản, nhà ở, đô thị, công nghiệp. Trong đó có các doanh nghiệp đầu tư kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, Ban quản lý khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế.
