Sau khoảng thời gian khó khăn, thị trường trái phiếu bất động sản đang dần đón nhận tín hiệu tích cực khi một số doanh nghiệp địa ốc đã thanh toán nợ đúng hạn.
Tại báo cáo tổng quan thị trường trái phiếu doanh nghiệp mới phát hành, VIS Ratings cho biết, trong tháng 8/2024, 13 tổ chức phát hành chậm trả thuộc các lĩnh vực bất động sản nhà ở, bán lẻ và nông nghiệp đã hoàn trả tổng cộng 2.400 tỷ đồng tiền gốc cho các trái chủ. Sau khi thanh toán một phần, dư nợ trái phiếu chậm trả còn lại của nhóm các tổ chức phát hành này là 8.500 tỷ đồng.
Nhiều doanh nghiệp thanh toán đúng hạn
Trong tổng số 567 trái phiếu chậm trả phát sinh từ năm 2022, 63 trái phiếu đã thanh toán toàn bộ gốc lãi chậm trả cho các trái chủ và 294 trái phiếu đang trong quá trình tái cấu trúc. Tỷ lệ thu hồi chậm trả của các trái phiếu chậm trả đã tăng lên 20,8% vào cuối tháng 8/2024.
Như vậy, các doanh nghiệp chậm trả trái phiếu đang có những động thái tái cấu trúc quyết liệt hơn, để có dòng tiền thanh toán dư nợ trái phiếu cho các trái chủ.
Điển hình như Công ty CP Đầu tư Phát triển Bất động sản TNR Holdings Việt Nam thanh toán đầy đủ tiền gốc, lãi trái phiếu theo thời gian quy định, đảm bảo quyền lợi cho nhà đầu tư. Trước đó, doanh nghiệp này đã phát hành khoảng 95 lô trái phiếu, chủ yếu vào 5 năm trước. Tổng số tiền mà TNR Holdings đã chi ra trong 6 tháng để thanh toán lãi trái phiếu là hơn 520 tỷ đồng.
Bên cạnh doanh nghiệp trên, một số “ông lớn” địa ốc khác cũng đã thanh toán hết nợ trái phiếu như Tổng Công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc, CTCP Phát triển Bất động sản Phát Đạt, CTCP Đầu tư và Phát triển Bất động sản An Gia…
Thúc đẩy bền vững thị trường trái phiếu
Việc các doanh nghiệp bất động sản dần giải quyết được gánh nặng trái phiếu là một tín hiệu tích cực cho thị trường, là động lực để lấy lại niềm tin của nhà đầu tư vào kênh tài chính quan trọng này.
Số liệu trong quý II/2024 cho thấy, đã có những dấu hiệu tăng trưởng về phát hành trái phiếu của một số doanh nghiệp trong ngành. Kể từ tháng 6 tới nay, một số doanh nghiệp lớn như Vinhomes, Becamex, Nam Long đã huy động thành công hàng nghìn tỷ đồng trái phiếu. Theo ước tính trong nửa đầu năm 2024, có khoảng 30.000 tỷ đồng trái phiếu thuộc nhóm bất động sản – xây dựng phát hành thành công.
Dòng vốn mới được kỳ vọng sẽ tạo sức bật cho ngành bất động sản dần hồi phục, đặc biệt là sau khi 3 luật có hiệu lực. Tuy nhiên, trước mắt áp lực trái phiếu đáo hạn vẫn đang là trách nhiệm nặng nề của các doanh nghiệp bất động sản khác.
Theo VIS Rating, trong tháng 8/2024, ước tính vẫn còn khoảng 7.300 tỷ đồng trong số 18.600 tỷ đồng trái phiếu đáo hạn có rủi ro cao không trả được nợ gốc đúng hạn, chủ yếu từ các ngành bất động sản dân cư và năng lượng.
Tương tự, SSI Research thống kê trong 7 tháng đầu năm 2024, trong tổng số 107 nghìn tỷ đồng trái phiếu bất động sản được phát hành, có tới 64% đảm bảo bằng tài sản bất định.
Cụ thể, gần 70 nghìn tỷ đồng trái phiếu bất động sản không có tài sản đảm bảo, hoặc đảm bảo hoàn toàn hoặc một phần bằng cổ phiếu. Đây được gọi là những “tài sản bất định”, mức độ rủi ro cho nhà đầu tư sẽ rất cao, nếu như doanh nghiệp phát hành gặp vấn đề trong phát triển kinh doanh.
Bà Nguyễn Thị Thanh Tú – Chuyên gia phân tích SSI Research cho biết, điều này cho thấy chất lượng tài sản đảm bảo của trái phiếu bất động sản đang có xu hướng đi xuống. Yếu tố này cũng có thể gây ra rủi ro cho nhà đầu tư bởi vì tài sản đảm bảo như là cái phao cuối cùng giúp nhà đầu tư giảm bớt tổn thất khi tổ chức phát hành họ không đảm bảo được nghĩa vụ tiền gốc và lãi trái phiếu.
Do đó, để góp phần xây dựng thị trường trái phiếu bất động sản bền vững, mới đây Nghị định số 96/2024/NĐ-CP đã có những điểm mới quy định chi tiết về việc huy động vốn để thực hiện dự án, vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp bất động sản.
Trong đó, tổng dư nợ vay tại tổ chức tín dụng, vốn trái phiếu không quá 4 lần vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp đối với mỗi dự án bất động sản có quy mô sử dụng đất dưới 20ha và không quá 5,67 lần vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp đối với mỗi dự án bất động sản có quy mô sử dụng đất từ 20ha trở lên.
“Quy định trên góp phần hạn chế tình trạng doanh nghiệp bất động sản huy động vốn vượt quá mức quy định và sử vốn vay để đầu tư vào các dự án khác hoặc mục đích khác như đã từng diễn ra trước đây” – LS. Phạm Thanh Tuấn – Đoàn luật sư TP.Hà Nội, chuyên gia pháp lý bất động sản khẳng định.
