Chuyên gia Savills nhận định, việc TP. HCM chính thức siết hoạt động lưu trú ngắn hạn trong chung cư, thị trường sẽ bước vào giai đoạn thanh lọc mạnh mẽ, với cơ hội mở ra cho các mô hình lưu trú hợp pháp, chuyên nghiệp và linh hoạt hơn.
Định hình lại thị trường lưu trú
Nhằm kiểm soát hoạt động cho thuê ngắn hạn tại các căn hộ chung cư, đặc biệt là qua nền tảng Airbnb, ngày 27/2, UBND TP. HCM đã ban hành Quyết định 26/2025, quy định rõ căn hộ chỉ được sử dụng đúng mục đích để ở. Ngay sau khi quyết định có hiệu lực, nhiều ban quản lý và ban quản trị tại các tòa nhà đã tiến hành siết chặt, thậm chí ngừng hẳn hoạt động cho thuê qua các nền tảng trực tuyến.
Tuy nhiên, một số chuyên gia cho rằng, TP. HCM cần cân nhắc đến việc xây dựng cơ chế thí điểm dành riêng cho Airbnb trong các tòa nhà đủ điều kiện, nhằm tối ưu hóa khai thác nhà ở đô thị và góp phần phát triển ngành du lịch theo hướng linh hoạt, đa dạng.
Trao đổi với VietnamFinance, ông Mauro Gasparotti, Giám đốc Tư vấn Khách sạn, Savills châu Á – Thái Bình Dương phụ trách khu vực Đông Nam Á, đánh giá cao mục tiêu của chính sách này. Theo ông, đối với cư dân, việc siết hoạt động cho thuê ngắn hạn là tín hiệu tích cực giúp đảm bảo an ninh, giảm áp lực lên hệ thống tiện ích chung và nâng cao chất lượng sống trong tòa nhà.
Tuy nhiên, với các nhà đầu tư bất động sản, những người đã mua căn hộ với mục tiêu khai thác Airbnb như một nguồn thu nhập, đây có thể là cú “chững lại” buộc họ phải tái cấu trúc chiến lược tài chính.
Theo ông Mauro, trong bối cảnh các quy định quản lý ngày càng được siết chặt, thị trường có thể chứng kiến sự chuyển dịch mạnh sang các mô hình lưu trú hợp pháp, được vận hành bài bản và chuyên nghiệp hơn. Các dự án như căn hộ có thương hiệu (branded residences), condotel hay serviced apartment trên đất thương mại sẽ dần chiếm ưu thế, đặc biệt đối với nhóm nhà đầu tư hướng đến khai thác cho thuê.
Ông Mauro cũng cho biết, Airbnb đã và đang mang đến lựa chọn lưu trú linh hoạt, nhất là với nhóm khách tìm kiếm không gian sống dài ngày, như digital nomads, nhóm bạn hoặc gia đình. Với họ, căn hộ thuê ngắn hạn không chỉ là chỗ nghỉ mà còn là nơi sinh hoạt – làm việc kết hợp.
Tuy nhiên, theo ông Mauro, sự phát triển thiếu kiểm soát của hình thức này gây ra nhiều vấn đề trong quản lý an toàn, an ninh và vận hành tòa nhà, đặc biệt tại các chung cư có tính sở hữu chung cao. Việc TP.HCM siết chặt quy định, yêu cầu tuân thủ điều kiện an toàn như phòng cháy chữa cháy là cần thiết để chuyên nghiệp hóa hoạt động cho thuê.
Song, ông cũng lưu ý khả năng thực thi sẽ tùy thuộc vào từng loại hình bất động sản. “Với các chung cư có ban quản lý tập trung, quy định sẽ phát huy hiệu quả. Ngược lại, tại các nhà phố hoặc tòa nhà độc lập – vốn ít kiểm soát – Airbnb có thể vẫn tồn tại dưới dạng nhỏ lẻ”.
Căn hộ dịch vụ được hưởng lợi
Ông Mauro cũng nhận định, khi thị trường Airbnb bị thu hẹp, phân khúc hưởng lợi nhất không phải khách sạn mà là căn hộ dịch vụ – loại hình có nhiều điểm tương đồng về công năng, đối tượng khách và thời gian lưu trú. “Do số lượng căn hộ dịch vụ chất lượng cao tại TP. HCM vẫn tương đối hạn chế, quy định mới này có thể tạo ra cơ hội mới cho các nhà phát triển và đơn vị vận hành trong phân khúc này”, ông cho hay.
Dù nhìn chung chính sách mới mang lại nhiều điểm tích cực, song theo ông Mauro, không thể phủ nhận tác động tiêu cực đến một số phân khúc du khách đặc thù, đặc biệt là nhóm trẻ tuổi, thích trải nghiệm du lịch linh hoạt, muốn sống như người bản địa. “Airbnb từng mang đến lựa chọn lưu trú tiết kiệm, phù hợp với khách ở dài ngày và những người làm việc từ xa tại Việt Nam, đặc biệt tại các địa điểm có cộng đồng digital nomads đang tăng mạnh như TP. HCM, Nha Trang, Đà Nẵng”, ông nói.
Tuy nhiên, ông Mauro vẫn tin rằng thị trường Việt Nam vốn có tính thích nghi cao. Những mô hình căn hộ dịch vụ quy mô nhỏ, được vận hành độc lập hoặc theo mô hình boutique có thể sẽ xuất hiện nhiều hơn nhằm lấp đầy khoảng trống thị trường.
“Ngoài ra, Việt Nam với thế mạnh về văn hóa, trải nghiệm địa phương và cảnh quan du lịch đặc sắc là cơ hội để các khách sạn boutique phát triển mạnh mẽ. Đây cũng là lúc ngành khách sạn cần nắm bắt làn sóng chuyển dịch hành vi du lịch để thiết kế sản phẩm phù hợp, cá nhân hóa và mang bản sắc riêng biệt”, ông Mauro cho hay.
