Để giải quyết tình trạng thiếu nguồn cung nhà ở xã hội hiện nay, một trong những giải pháp được đưa ra là chuyển mục đích sử dụng nhà ở tại các khu tái định cư chưa sử dụng sang nhà ở xã hội.
Một số vướng mắc khi thực hiện
Theo quy định của Luật Nhà ở hiện hành không có trường hợp chuyển đổi từ nhà ở tái định cư sang nhà ở xã hội, nhưng tại điểm a khoản 1 Điều 124 Luật nhà ở năm 2023 đã quy định trường hợp được chuyển đổi công năng từ nhà ở phục vụ tái định cư sang nhà ở xã hội. Tuy nhiên, khi áp dụng cách làm này sẽ nảy sinh một số thách thức pháp lý mới như sau:
Đầu tiên, để áp dụng cách tiếp cận này trong thời gian sớm nhất thì cần trình Quốc hội cho phép thực thi quy định tại điểm a khoản 1 Điều 124 Luật nhà ở năm 2023, thay vì đợi đến ngày 01/01/2025. Điều này nhằm giải quyết kịp thời nhu cầu nhà ở xã hội cho người dân vì quá trình triển khai thực hiện cũng sẽ cần thêm một khoản thời gian nữa.
Tiếp đến, đối với dự án nhà ở, dự án đầu tư xây dựng nhà ở phục vụ tái định cư không sử dụng vốn đầu tư công khi chuyển đổi sang nhà ở xã hội, câu hỏi đặt ra là chúng có được hưởng ưu đãi đầu tư như đối với nhà ở xã hội hay không?
Bởi, theo quy định của Luật Nhà ở 2023, nhà ở xã hội không sử dụng vốn đầu tư công được hưởng rất nhiều ưu đãi như: Chủ đầu tư được ưu đãi thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập doanh nghiệp theo quy định của pháp luật về thuế; Được hưởng lợi nhuận định mức tối đa 10% tổng chi phí đầu tư xây dựng đối với phần diện tích xây dựng nhà ở xã hội; Chủ đầu tư được dành tỷ lệ tối đa 20% tổng diện tích đất ở trong phạm vi dự án đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật để đầu tư xây dựng công trình kinh doanh dịch vụ, thương mại, nhà ở thương mại; Được vay vốn với ưu đãi lãi suất.
Như vậy, nếu chuyển từ nhà ở tái định cư sang nhà ở xã hội thì chủ đầu tư cần được làm rõ về khoản hưởng lợi nhuận định mức tối đa 10% tổng chi phí đầu tư xây dựng đối với phần diện tích xây dựng nhà ở xã hội. Ngoài ra, cũng cần quy định cụ thể việc chủ đầu tư có được dành 20% để xây dựng hệ thống hạ tầng đầu tư kinh doanh dịch vụ, thương mại, nhà ở thương mại hay không.
Thứ ba, quy định hiện tại cũng chưa rõ việc nhà ở xã hội chuyển đổi từ nhà ở tái định cư có bị hạn chế đối tượng nhận chuyển nhượng, quyền chuyển nhượng trong thời gian luật định hay không.
Theo cả Luật Nhà ở hiện hành (khoản 4 Điều 62) và Luật Nhà ở 2023 (điểm d, đ khoản 1 Điều 89 Luật Nhà ở năm 2023) đều theo hướng hạn chế thời gian chuyển nhượng, đối tượng nhận chuyển nhượng nhà ở xã hội trong thời gian 05 năm, kể từ ngày thanh toán đủ tiền mua nhà ở. Trong khi, đối với nhà ở trong khu tái định cư thì các hạn chế này là không có.
Điều chỉnh các nhóm chính sách
Do đó, khi nghiên cứu, thực hiện hướng đi này thì cần thiết phải giải quyết các vấn đề pháp lý nêu trên. Cần thiết phải điều chỉnh các nhóm chính sách liên quan đến những chủ thể liên quan.
Đây là một gợi ý chính sách nên vai trò đầu tàu trước tiên phải là sự phối hợp liên ngành, đồng bộ giữa các bộ và cơ quan ngang bộ thuộc Chính phủ trong hoạt động rà soát, đánh giá lại các quy định hiện hành và trên cơ sở nhìn nhận đa chiều, tiếp thu phản ánh nhu cầu nhà ở xã hội chính đáng của người dân.
Bên cạnh đó, cũng cần tiếp thu ý kiến và khả năng thực hiện của các doanh nghiệp bất động sản để điều chỉnh, ban hành các quy định làm tiền đề thúc đẩy việc vận dụng một cách khoa học, nhanh chóng và không phát sinh xung đột về mặt pháp luật, chính sách khác.
Đối với chính quyền địa phương thì TP.HCM là một ví dụ. Thành phố này đã có Nghị quyết 98/2023/QH15 ngày 24/6/2023 của Quốc Hội về Thí điểm một số cơ chế, chính sách đặc thù phát triển TP.HCM, trong đó có đề cập tới các nội dung về phát triển nhà ở xã hội.
Cuối cùng, sự thành công của việc chuyển đổi nếu được triển khai rộng rãi sẽ không thể thiếu đi vai trò quan trọng của các tổ chức tín dụng, bên cấp vốn chủ yếu cho thị trường.
