Mới đây, Bộ Xây dựng đã đề xuất đánh thuế đối với trường hợp sở hữu nhiều nhà đất nhằm hạn chế hoạt động đầu cơ.
Đề xuất trên được Bộ Xây dựng nêu trong báo cáo gửi Văn phòng Chính phủ về nguyên nhân bất động sản tăng giá. Bộ Tài chính được yêu cầu cùng nghiên cứu, tham mưu chính sách thuế với nhà đất thứ hai hoặc bỏ hoang, không sử dụng.
Khó ngăn chặn đầu cơ
Theo Luật sư Trương Thanh Đức – Công ty Luật ANVI, mục tiêu chính của việc đánh thuế nhà và quyền sử dụng đất là để tăng thu ngân sách, chứ không phải để ngăn chặn đầu cơ như nhiều người lầm tưởng.
Đầu cơ, theo ông Đức, là một phần tất yếu của nền kinh tế thị trường, giúp thị trường bất động sản sôi động và phát triển. Thị trường phải có sự mua bán, đầu cơ mới có thể tạo ra cung cầu. Vấn đề ở đây không phải là việc đầu cơ, mà là cách quản lý và giám sát các giao dịch bất động sản để đảm bảo tính minh bạch và công bằng.
Tuy nhiên, một thách thức lớn mà Việt Nam đang phải đối mặt là thiếu cơ sở dữ liệu toàn diện về bất động sản. Ngay tại các thành phố lớn như Hà Nội, vẫn còn tình trạng loạn số nhà, gây khó khăn cho việc quản lý và đánh thuế bất động sản.
Nếu không thể nắm rõ mỗi cá nhân hoặc tổ chức sở hữu bao nhiêu bất động sản, việc đánh thuế sẽ không chỉ mất hiệu quả mà còn có thể làm méo mó thị trường, dẫn đến tình trạng khan hiếm nhà đất, khiến giá cả tiếp tục tăng cao.
Cần cân nhắc kĩ các giải pháp
Liên quan đến vấn đề trên, TS Lê Đăng Doanh – nguyên Viện trưởng Viện Nghiên cứu Quản lý Kinh tế Trung ương đã cảnh báo rằng, việc đánh thuế bất động sản cần được tính toán kỹ lưỡng, đặc biệt là xem xét đến tác động của thuế lên giá thuê nhà.
Có một thực trạng là người thuê nhà ở Việt Nam chủ yếu là công nhân, lao động tự do và sinh viên – những đối tượng dễ bị tổn thương bởi bất kỳ sự tăng giá nào trong chi phí sinh hoạt. Nếu thuế bất động sản làm tăng giá thuê nhà, nó có thể khiến người lao động khó khăn hơn trong việc tiếp cận nơi ở ổn định.
Ông Doanh cũng nhấn mạnh rằng, việc áp thuế bất động sản sẽ gặp nhiều khó khăn nếu Việt Nam không kiểm soát được các giao dịch bất động sản. Hiện tại, nhiều giao dịch nhà đất vẫn diễn ra bên ngoài các sàn giao dịch chính thức hoặc hệ thống ngân hàng, khiến việc kiểm soát và đánh thuế trở nên phức tạp hơn. Nếu không có biện pháp giám sát chặt chẽ, chính sách thuế này có thể phản tác dụng và gây ra những hệ quả tiêu cực cho thị trường.
Theo các chuyên gia, việc học hỏi từ kinh nghiệm của các quốc gia khác là cần thiết, song không nên áp dụng một cách máy móc. Như nhận định của PGS TS Đinh Trọng Thịnh – Chuyên gia kinh tế, tại Singapore – một quốc gia có diện tích nhỏ và dân số đông, thuế bất động sản cao không ngăn cản được giá nhà đất tăng khi nguồn cung không đáp ứng được nhu cầu. Điều này chỉ ra rằng, công cụ thuế không phải lúc nào cũng hiệu quả trong việc điều chỉnh thị trường bất động sản, mà còn phụ thuộc vào tình hình cung cầu cụ thể của mỗi quốc gia.
Hay tại Trung Quốc, đã áp dụng chính sách thuế và hạn chế mua nhà thứ hai nhằm kiềm chế giá nhà tăng. Tuy nhiên, chính sách này đã tạo ra những hệ quả ngược lại, dẫn đến khủng hoảng bất động sản nghiêm trọng và phải tung ra gói giải cứu thị trường. Bài học từ Trung Quốc cho thấy việc áp dụng chính sách thuế cần phải linh hoạt và phù hợp với điều kiện kinh tế – xã hội của mỗi quốc gia.
Có thể thấy, công cụ thuế đối với thị trường bất động sản có hai mặt tác động. Nếu sử dụng không đúng cách khi đánh thuế bất động sản thứ hai, thuế có thể trở thành một rào cản đối với sự phát triển của thị trường bất động sản, làm tăng giá nhà và chi phí sản xuất. Nếu nhà đầu tư hoặc doanh nghiệp sẽ phải cộng thêm khoản thuế này vào giá bán sản phẩm, cuối cùng người tiêu dùng sẽ là bên gánh chịu.
Trong bối cảnh này, PGS TS Đinh Trọng Thịnh khuyến nghị rằng việc sử dụng công cụ thuế cần được kết hợp với các biện pháp khác nhằm thúc đẩy sự minh bạch và phát triển bền vững của thị trường bất động sản. Một trong những biện pháp quan trọng là đẩy mạnh số hóa và xây dựng cơ sở dữ liệu toàn diện về nhà đất, giúp quản lý tốt hơn các giao dịch và tài sản bất động sản.
