Thị trường bất động sản năm 2026 đang ghi nhận những chuyển động mới, trong đó phân khúc đất nền nổi lên như một điểm sáng về mức độ quan tâm. Tuy nhiên, đằng sau đà tăng giá là vấn đề về thanh khoản: giá tiếp tục leo thang nhưng người mua ở thực lại ngày càng thận trọng, khiến giao dịch không bùng nổ như kỳ vọng.
Giá tăng, giao dịch ì ạch
Dữ liệu từ batdongsan.com.vn cho thấy trong tháng 1/2026, đất nền là loại hình ghi nhận mức tăng quan tâm mạnh nhất, tăng tới 34% so với cùng kỳ năm trước. Các phân khúc khác như nhà riêng và biệt thự cũng tăng lần lượt 26% và 21%.
Cùng với mức độ quan tâm, mặt bằng giá đất nền cũng đang thiết lập ngưỡng mới. Theo Hội môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), giá chào bán tại nhiều dự án đã tăng khoảng 20%. Trên thị trường thứ cấp, mức tăng còn lớn hơn, dao động từ 20% đến 100% tại một số khu vực có nền giá thấp. Giá nhà ở thấp tầng cũng tăng khoảng 20% so với cùng kỳ.
Tuy nhiên, diễn biến này không đồng đều mà phân hóa rõ theo từng khu vực, phụ thuộc vào tiến độ hạ tầng, tốc độ đô thị hóa và nhu cầu ở thực. Những khu vực có hạ tầng phát triển nhanh, kết nối tốt thường ghi nhận mức tăng mạnh hơn, trong khi các khu vực xa trung tâm hoặc thiếu động lực phát triển lại có thanh khoản thấp.
Đáng chú ý, mặc dù lượng người tìm kiếm và tham khảo đất nền tăng mạnh, giao dịch thực tế lại diễn ra khá chậm. Anh Hoàng Duy – môi giới đất nền tại khu vực phía tây Hà Nội, cho biết số lượng khách hàng quan tâm tăng rõ rệt, nhưng tỷ lệ chốt giao dịch vẫn thấp. Phần lớn người mua vẫn trong trạng thái “theo dõi”, cân nhắc kỹ lưỡng trước khi quyết định xuống tiền.
Tâm lý thận trọng này đặc biệt rõ ở nhóm người mua có nhu cầu ở thực. Anh Trần Minh Tuấn (Hà Đông) chia sẻ rằng dù đã khảo sát nhiều khu vực vùng ven, anh vẫn chưa quyết định mua bởi lo ngại giá đất hiện đã tăng cao so với khả năng tài chính. Tương tự, chị Lê Thị Hồng (Long Biên) cũng tạm hoãn kế hoạch mua đất khi mức giá hiện tại vượt xa dự toán ban đầu của gia đình.
Khan hiếm nguồn cung, chi phí đẩy và kỳ vọng hạ tầng
Đà tăng giá của đất nền trong thời gian qua đến từ nhiều yếu tố cộng hưởng, trong đó nổi bật là tình trạng khan hiếm nguồn cung kéo dài. Theo VARS, nguồn cung mới hạn chế trong khi nhu cầu đầu tư và tích lũy tài sản vẫn duy trì ở mức cao, đặc biệt tại các khu vực có tốc độ đô thị hóa nhanh.
Bên cạnh đó, yếu tố chi phí đầu vào tăng cũng góp phần đẩy giá lên. Giá đất, vật liệu xây dựng, lãi suất và áp lực lạm phát đều gia tăng, buộc chủ đầu tư phải thiết lập mặt bằng giá mới cao hơn. Đây là nguyên nhân mang tính cấu trúc, khiến giá khó giảm sâu trong ngắn hạn.
Một yếu tố khác không thể bỏ qua là kỳ vọng hạ tầng. Việc triển khai các dự án giao thông lớn như đường vành đai, metro hay mô hình đô thị TOD đang tạo lực đẩy mạnh cho giá đất tại các khu vực vệ tinh. Điều này khiến dòng tiền có xu hướng “di cư” ra vùng ven, nơi còn dư địa tăng giá.
Ông Nguyễn Vũ – Giám đốc Trung tâm Bất động sản Căn Nhà Mới, cho rằng với mức tài chính 5 – 10 tỷ đồng, nhà đầu tư gần như không còn cơ hội tại khu vực trung tâm Hà Nội hay TP. HCM, buộc phải tìm đến các thị trường mới. Đây chính là động lực khiến đất nền vùng ven trở nên sôi động hơn.
Tuy nhiên, không phải mọi mức tăng đều đến từ giá trị thực. Thực tế cho thấy tại một số khu vực, giá bị đẩy lên theo thông tin quy hoạch hoặc kỳ vọng hạ tầng chưa rõ ràng, dẫn đến hiện tượng tăng giá cục bộ. Điều này làm gia tăng rủi ro cho người mua, đặc biệt là những người có nhu cầu ở thực.
Ngoài ra, yếu tố tín dụng cũng đang tác động mạnh đến thị trường. Dư nợ bất động sản ở mức cao khiến khả năng kiểm soát dòng vốn từ ngân hàng trong thời gian tới là hiện hữu. Khi tín dụng bị siết lại, sức cầu sẽ bị ảnh hưởng, đặc biệt với nhóm nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính.
Người mua thực hụt hơi
Nhìn tổng thể, thị trường đất nền năm 2026 đang bước vào một chu kỳ mới – nơi giá vẫn có xu hướng tăng nhưng thanh khoản không còn bùng nổ. Thay vào đó là sự phân hóa rõ rệt giữa các khu vực và sản phẩm.
Theo TS Lê Xuân Nghĩa – chuyên gia kinh tế, giá bất động sản khó có thể tăng nóng như giai đoạn trước khi nguồn cung đang dần được khơi thông nhờ các chính sách mới. Khi cung tăng nhanh hơn cầu, giá sẽ có xu hướng tăng chậm lại, thậm chí chững ở một số phân khúc.
Quan điểm này cho thấy thị trường đang chuyển từ trạng thái “nóng” sang “ổn định”, buộc nhà đầu tư phải thay đổi chiến lược. Không còn những đợt sóng ngắn hạn dễ dàng, việc đầu tư đòi hỏi tầm nhìn dài hạn và sự chọn lọc kỹ lưỡng hơn.
Ở góc độ phân khúc, đất nền vẫn được đánh giá có dư địa tăng giá tốt hơn chung cư, đặc biệt tại các khu vực có hạ tầng phát triển. Tuy nhiên, mức tăng sẽ không đồng đều mà phụ thuộc vào vị trí và tốc độ phát triển thực tế của từng địa phương.
Một điểm đáng chú ý là tâm lý thị trường đã thay đổi rõ rệt. Nếu trước đây, nhà đầu tư sẵn sàng “xuống tiền” theo hiệu ứng đám đông, thì hiện nay xu hướng là ưu tiên an toàn, pháp lý rõ ràng và giá trị thực. Theo ông Nguyễn Quốc Anh (Batdongsan.com.vn), thị trường đang phát triển theo hình sin, với thanh khoản có dấu hiệu giảm.
Thực tế này lý giải vì sao dù giá tăng nhưng giao dịch không tương xứng. Người mua không còn chạy theo kỳ vọng tăng giá mà chuyển sang trạng thái phòng thủ, đặc biệt trong bối cảnh còn nhiều biến số về chính sách và kinh tế vĩ mô.
Trong bối cảnh thị trường phân hóa mạnh, các chuyên gia cho rằng cả nhà đầu tư lẫn người mua ở thực cần thay đổi cách tiếp cận.
Trước hết, yếu tố pháp lý cần được đặt lên hàng đầu. Những sản phẩm có sổ đỏ rõ ràng, nằm trong khu dân cư hiện hữu và có hạ tầng hoàn thiện vẫn là lựa chọn an toàn, có khả năng thanh khoản tốt hơn so với các dự án chưa đầy đủ pháp lý.
Bên cạnh đó, nhà đầu tư cần tránh tâm lý đám đông và các “cơn sốt ảo”. TS Lê Bá Chí Nhân – chuyên gia kinh tế, khuyến nghị chỉ nên đầu tư đất nền khi có dòng tiền nhàn rỗi và xác định nắm giữ dài hạn, bởi phân khúc này không tạo ra dòng tiền đều đặn như cho thuê.
Việc sử dụng đòn bẩy tài chính cũng cần được cân nhắc kỹ. Trong bối cảnh lãi suất và tín dụng có thể biến động, việc vay vốn để đầu tư đất nền tiềm ẩn rủi ro lớn, đặc biệt nếu thị trường không tăng như kỳ vọng.
Về phía cơ quan quản lý, việc tiếp tục hoàn thiện khung pháp lý, kiểm soát chặt các dự án huy động vốn trái phép và minh bạch thông tin quy hoạch là yếu tố then chốt để thị trường phát triển bền vững. Các chính sách mới cần có thời gian “thẩm thấu”, nhưng sẽ đóng vai trò quan trọng trong việc ổn định thị trường.
Ở tầm nhìn dài hạn, như TS Lê Xuân Nghĩa nhận định, bất động sản vẫn là kênh đầu tư vững chắc nếu gắn với triển vọng phát triển kinh tế. Tuy nhiên, giá trị của bất động sản không chỉ nằm ở hiện tại mà còn ở tiềm năng tương lai – điều đòi hỏi nhà đầu tư phải có sự hiểu biết và kiên nhẫn.
Giá đất nền tăng cao trong năm 2026 phản ánh kỳ vọng phục hồi của thị trường, nhưng đồng thời cũng đặt ra thách thức lớn về khả năng tiếp cận của người mua ở thực. Khi mặt bằng giá vượt quá sức chịu đựng của nhiều người dân, tâm lý thận trọng là điều tất yếu.
Thị trường đang bước vào giai đoạn sàng lọc, nơi dòng tiền không còn chạy theo số đông mà hướng đến giá trị thực và tính bền vững. Trong bối cảnh đó, cơ hội vẫn hiện hữu, nhưng chỉ dành cho những người đủ tỉnh táo, có chiến lược rõ ràng và tầm nhìn dài hạn.
