Nguồn cung nhà ở thương mại trên địa bàn TP.HCM đáp ứng được nhu cầu thị trường nhưng giá tăng cao, tập trung ở phân khúc trung, cao cấp, khó tiếp cận đối với người thu nhập thấp.
Nội dung trên được ông Huỳnh Thanh Khiết – Phó Giám đốc Sở Xây dựng TP.HCM nêu tại buổi giám sát của Quốc hội về thực hiện chính sách, pháp luật quản lý thị trường bất động sản và phát triển nhà ở từ năm 2015 – 2023.
Giá chung cư tăng nhanh
Theo ông Khiết, phân khúc chung cư đang chứng kiến sự tăng giá đều đặn hơn so với các phân khúc khác. Trong giai đoạn này, giá tăng liên tục với tỷ lệ trung bình 15 – 20%/năm. Ngay cả ở phân khúc bình dân, mỗi m2 năm 2015 có giá 25 – 35 triệu đồng thì đến năm 2023 đã lên 40-60 triệu đồng.
Căn hộ trung cấp vào năm 2023 đã có giá 50-70 triệu đồng/m2, trong khi năm 2015 chỉ có giá khoảng 35 – 50 triệu đồng/m2. Còn phân khúc cao cấp hiện nay có giá mỗi m2 là 70 – 100 triệu đồng. Căn hộ chung cư ở khu vực trung tâm có giá cao nhất dao động 80 – 200 triệu đồng/m2 năm ngoái, còn ở ngoại ô có giá thấp hơn, từ 30 – 60 triệu đồng/m2.
Theo đó, nguồn cung khan hiếm so với nhu cầu là một nguyên nhân. Theo kết quả điều tra dân số và nhà ở năm 2019, khoảng 476.000 hộ dân, chiếm gần 1/4 tổng số hộ gia đình trên địa bàn TP.HCM chưa có nhà ở hoặc đang sống chung với cha mẹ, người thân.
Ông Khiết cho rằng, nguồn cung nhà ở tại thành phố sẽ ngày càng khan hiếm và lượng nhà ở xây dựng thời gian qua không đủ đáp ứng nhu cầu của người dân, dù dân số tăng cơ học giảm do Covid-19.
Theo chỉ tiêu kế hoạch phát triển nhà ở mà TP.HCM đề ra giai đoạn 2021 – 2025, tổng diện tích sàn xây dựng về nhà ở cần phát triển thêm khoảng 50 triệu m2 và diện tích nhà ở bình quân đầu người đến hết năm 2025 đạt 23,5 m2. Tuy nhiên, sau ba năm, tổng diện tích sàn xây dựng nhà ở chỉ được 19,74 triệu m2, tức đạt 39,5% chỉ tiêu và diện tích nhà ở bình quân đầu người mới đạt 21,67 m2 (khoảng 92% chỉ tiêu).
Lãnh đạo Sở Xây dựng cho rằng, nguồn cung nhà ở thương mại đáp ứng được nhu cầu của thị trường nhưng giá cao, tập trung phân khúc trung và cao cấp, khó tiếp cận đối với người thu nhập thấp, công nhân, lao động nhập cư trong khi đó nguồn cung nhà ở xã hội thiếu hụt nghiêm trọng.
Sức cầu vượt nguồn cung
Có thể thấy, tình trạng giá chung cư liên tục thiết lập mặt bằng giá mới là điều có thể đoán được nếu nhìn vào diễn biến của thị trường bất động sản hiện nay. Theo CBRE, bất chấp giá loại hình nhà ở này neo cao nhưng tỷ lệ hấp thụ sản phẩm mới vẫn tốt, cho thấy nhu cầu của người mua vẫn rất lớn.
Dựa trên báo cáo thị trường bất động sản TP.HCM 6 tháng đầu năm nay của CBRE Việt Nam cho thấy, nguồn cung căn hộ mới trong nửa đầu năm 2024 đã có lượng giao dịch đạt 80% so với cùng kỳ năm 2023, với hơn 1.700 căn hộ bán được.
Điển hình như một dự án trung cấp tại khu Nam thành phố mở bán với giá bình quân 53 triệu đồng/m2 (chưa gồm các chi phí khác) thấp hơn trung bình thị trường TP.HCM khoảng 16% đã ghi nhận bán hơn 90% trên số căn mở bán chỉ trong ngày mở bán.
Thực tế, khi nhu cầu lớn và nguồn cung còn nhiều hạn chế, giá nhà tại TP.HCM được các chuyên gia cho là sẽ khó có chiều hướng giảm. Điều này được Batdongsan.com.vn chỉ ra là do nguồn cung mới đang khan hiếm và gần như chỉ còn nguồn hàng ở phân khúc cao cấp, thậm chí giá chung cư có thể sẽ còn tiếp tục tăng.
Tuy nhiên, nếu thị trường này tiếp tục thiếu hụt dự án mới như hiện tại, cùng với nguồn cung cao cấp, hạng sang mới triển khai ra thị trường sẽ làm thay đổi mặt bằng giá tại nhiều khu vực. Điều này cũng kéo theo giá bán các dự án cũ trên cùng khu vực đó tăng theo.
“Chung cư vẫn luôn chiếm chủ đạo trên thị trường bất động sản, nhất là ở thời điểm thị trường đang nghiêng về nhu cầu mua thực. Đây cũng là loại hình có tốc độ phục hồi nhu cầu mua nhanh và tốt nhất hiện nay”, ông Đinh Minh Tuấn – Giám đốc khu vực miền Nam của Batdongsan.com.vn cho biết.
Để “hạ nhiệt” giá nhà, theo các chuyên gia bất động sản, chỉ có thể trông chờ vào việc bổ sung thêm nguồn cung nhà ở xã hội như đã được Chính phủ chú trọng thời gian qua.
VARS cho rằng, để giá chung cư ổn định, cần có sự phối hợp giữa cơ quan nhà nước và các chủ thể tham gia trên thị trường. Đối với cơ quan nhà nước, cần nỗ lực đẩy nhanh tiến độ các dự án xây dựng nhà ở xã hội. Đồng thời, chủ động điều tiết nguồn cung bằng cách sử dụng hiệu quả công cụ lập, điều chỉnh quy hoạch, bố trí thêm các quỹ đất sạch giúp các nhà đầu tư triển khai các dự án nhà ở xã hội ngay khi lập quy hoạch.
