Luật Kinh doanh bất động sản 2023 ra đời sẽ tạo hành lang pháp lý rõ ràng hơn cho các giao dịch của loại hình bất động sản nghỉ dưỡng. Tuy nhiên, người mua vẫn phải lưu ý đến điều kiện giao dịch, tiến độ thanh toán, điều kiện bàn giao, chất lượng bất động sản… để hạn chế rủi ro trong quá trình giao dịch.
Để hạn chế những tranh chấp phát sinh từ các giao dịch mua bán đối với loại hình bất động sản nghỉ dưỡng như condotel, resort villa…, người mua phải kiểm soát nội dung thoả thuận ban đầu giữa các bên trong hợp đồng mua bán và có những sự chuẩn bị chu đáo về mặt pháp lý để sẵn sàng cho mọi sự cố có thể xảy ra trong giao dịch.
Những tranh chấp phổ biến trong các giao dịch này thường là tranh chấp về điều kiện giao dịch của bất động sản, tranh chấp về tiến độ thanh toán, thời hạn và điều kiện bàn giao, chất lượng bất động sản được bàn giao…
Tranh chấp về điều kiện giao dịch
Điều người mua cần phải kiểm tra đầu tiên là đối tượng của hợp đồng như condotel, resort villa… (bất động sản) được chào bán có đảm bảo pháp lý để được đưa vào kinh doanh hay không. Luật Kinh doanh bất động sản 2014 (sửa đổi) không quy định về điều kiện giao dịch đối với loại hình bất động sản căn hộ du lịch, dẫn đến đã có nhiều tranh chấp phát sinh liên quan đến điều kiện đưa vào giao dịch đối với loại hình bất động sản này.
Vụ việc thực tế thể hiện tại Bản án số 11/2022/DS-ST ngày 2-6-2022 của Toà án nhân dân thành phố Nha Trang, tỉnh Khánh Hoà về việc tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ giữa nguyên đơn và chủ đầu tư là Công ty cổ phần T. cho thấy toà án theo quan điểm không tuyên hợp đồng mua bán căn hộ du lịch vô hiệu.
Theo tòa án, thời điểm hiện tại dự án đã có giấy phép xây dựng, điều kiện về giấy phép xây dựng đã được khắc phục và toà nhà có căn hộ đã được phép đưa vào sử dụng dù cho tại thời điểm ký kết hợp đồng dự án chưa được cấp giấy phép xây dựng. Toà án nhận định rằng mục đích và nội dung của hợp đồng mà các bên hướng tới đã đạt được, không thay đổi về bản chất nên yêu cầu tuyên hợp đồng mua bán căn hộ vô hiệu của người mua là không có căn cứ.
Để khắc phục tình trạng này, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 (Luật KDBĐS 2023) tại khoản 1 Điều 8 đã quy định nghiêm cấm hành vi kinh doanh bất động sản không đủ điều kiện theo quy định.
Quy định về điều kiện đối với công trình xây dựng hình thành trong tương lai (trong đó có loại hình bất động sản nghỉ dưỡng) được đưa vào kinh doanh theo Điều 24 của Luật KDBĐS 2023 như sau: Công trình xây dựng đã được khởi công xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng; có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất; có giấy phép xây dựng công trình xây dựng và hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng… đã được công khai thông tin về bất động sản, dự án bất động sản đưa vào kinh doanh theo quy định tại Điều 6 của Luật KDBĐS 2023.
Một khi người mua thẩm định được tính pháp lý của căn hộ đã đủ điều kiện kinh doanh thì sẽ tránh được rủi ro bị lừa đảo chiếm đoạt tài sản, nguy cơ hợp đồng vô hiệu. Cần lưu ý thêm để người mua yêu cầu giải quyết hệ quả của hợp đồng vô hiệu, nhận lại số tiền đã thanh toán cũng chưa hẳn là điều dễ thực hiện.
Tranh chấp về tiến độ thanh toán giá bán bất động sản
Hiện nay, Điều 25 Luật KDBĐS 2023 quy định việc thanh toán trong mua bán công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng hình thành trong tương lai được thực hiện nhiều lần, lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng bao gồm cả tiền đặt cọc.
Những lần thanh toán tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng nhưng tổng số không quá 70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng cho bên mua; trường hợp bên bán là tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài thì tổng số không quá 50% giá trị hợp đồng.
Trong thực tế, vấn đề người mua nhận bàn giao căn hộ đạt đúng quy chuẩn đã thoả thuận sau đó thực hiện nghĩa vụ thanh toán theo tiến độ hay thực hiện nghĩa vụ thanh toán theo tiến độ thoả thuận trước, sau đó mới nhận bàn giao vẫn là nội dung các bên thường tranh chấp.
Điều này dẫn đến hệ quả khi xảy ra sự việc căn hộ bàn giao không đúng chất lượng, quy chuẩn đã thoả thuận và người mua không đồng ý thanh toán theo tiến độ khi chất lượng căn hộ chưa đạt yêu cầu.
Vì vậy, hợp đồng nên quy định rõ bên nào phải là bên thực hiện nghĩa vụ trước hoặc việc một bên vi phạm chất lượng bàn giao là điều kiện để bên kia được hoãn thực hiện nghĩa vụ thanh toán theo tiến độ. Tránh trường hợp hợp đồng chỉ quy định chung chung, không xác định rõ bên nào phải thực hiện nghĩa vụ trước dẫn đến những tranh chấp sau này.
Một số hợp đồng mua bán trong thực tế cho thấy các bên thường thoả thuận tại phụ lục hợp đồng về tiến độ thanh toán giá trị căn hộ có nội dung bên mua sẽ thanh toán đạt 70% (hoặc 50%) giá trị hợp đồng tại thời điểm có thông báo bàn giao căn hộ.
Nội dung thỏa thuận này có thể được hiểu rằng, ngay khi có thông báo nhận bàn giao, bên mua phải tiến hành thanh toán dù rằng bên mua chưa được kiểm tra chất lượng căn hộ, chưa được nhận bàn giao nhưng đã phải thanh toán giá trị căn hộ đến tiến độ khi đã nhận bàn giao theo luật. Điều này là không phù hợp với tinh thần của Luật Kinh doanh bất động sản và gây thiệt hại đến quyền lợi hợp pháp của bên mua.
Do đó, cần ràng buộc điều kiện được xem như là các bên đã bàn giao hoàn tất khi người mua đồng ý ký vào biên bản nhận bàn giao căn hộ. Thời điểm này mới được xem là người mua đã hoàn tất việc nhận bàn giao và sẽ thực hiện nghĩa vụ thanh toán đạt đến 70% (hoặc 50%) giá trị căn hộ.
Thiết nghĩ, hợp đồng mẫu (hợp đồng mua bán công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng có công năng phục vụ mục đích du lịch, lưu trú) do Chính phủ quy định (1) nên theo hướng việc mua bán công trình xây dựng hình thành trong tương lai theo phương thức thanh toán nhiều lần thì phải thực hiện theo quy định tại Điều 25 của Luật KDBĐS 2023.
Việc thanh toán sẽ không được quá 70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao căn hộ cho khách hàng (doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì tổng số không quá 50% giá trị hợp đồng).
Người mua cũng phải lưu ý những thoả thuận mang tính chất không bảo đảm công bằng trong giao dịch cho người mua. Đơn cử như trong trường hợp người mua vi phạm thời hạn thanh toán của bất kỳ đợt thanh toán theo tiến độ nào cũng sẽ bị mất quyền được yêu cầu chủ đầu tư thực hiện nghĩa vụ chịu phạt khi vi phạm thời hạn bàn giao căn hộ, vi phạm thời hạn nộp hồ sơ đề nghị cấp giấy chứng nhận.
Trong khi đó, ở chiều hướng ngược lại, dù chủ đầu tư vi phạm nghĩa vụ bàn giao căn hộ, nghĩa vụ nộp hồ sơ đề nghị cấp giấy chứng nhận nhưng vẫn có quyền phạt vi phạm khi người mua vi phạm nghĩa vụ thanh toán theo tiến độ ngoài khoản tiền chậm thực hiện nghĩa vụ thanh toán theo luật.
Tranh chấp về thời hạn, điều kiện bàn giao và vận hành khai thác
Tranh chấp về thời hạn bàn giao căn hộ là tranh chấp phổ biến giữa các bên. Trong thực tiễn, để đảm bảo quyền lợi của khách hàng, tới thời điểm bàn giao, tuy chưa thể thực tế hoàn thiện dự án để đưa vào vận hành, khai thác (vì nguyên nhân chủ quan từ phía chủ đầu tư) nhưng một số chủ đầu tư có thiện chí sẽ vẫn ký thoả thuận nhận bàn giao và chi trả phí như khi đưa vào vận hành, khai thác thực tế cho khách hàng.
Người mua cần lưu ý thoả thuận liên quan đến cam kết về tiến độ (khoảng thời hạn gia hạn bàn giao), những sự kiện pháp lý được xem là sự kiện bất khả kháng, trở ngại khách quan để chủ đầu tư được miễn trừ các trách nhiệm dân sự khi vi phạm thời hạn bàn giao. Bên cạnh đó là tìm phương án giải quyết khi đến thời điểm bàn giao, đưa vào vận hành khai thác (sau khi hết thời hạn gia hạn, khoảng thời hạn diễn ra sự kiện bất khả kháng, trở ngại khách quan) nhưng chủ đầu tư không thể đáp ứng được tiến độ.
Ngoài ra, trong thực tiễn xét xử, có toà án đã nhận định rằng đối với việc bàn giao căn hộ khi chưa hoàn thành phần sử dụng chung, phần sở hữu chung, phần sở hữu riêng của bên bán… chưa hoàn thiện hệ thống xử lý chất thải không ảnh hưởng đến các điều kiện bàn giao căn hộ theo quy định tại Điều 27 Nghị định 06/2021/NĐ-CP.
Vì vậy, ngoài chất lượng của căn hộ bàn giao, để đảm bảo đạt được mục đích khi giao kết hợp đồng, người mua cần lưu ý thoả thuận về việc căn hộ được bàn giao phải đáp ứng được điều kiện để đưa vào vận hành, khai thác kinh doanh dịch vụ phục vụ du lịch.
Hiện tại, Điều 27 của Luật KDBĐS 2023 quy định chủ đầu tư dự án bất động sản bàn giao công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng cho bên mua theo đúng hợp đồng đã ký kết và bảo đảm các nguyên tắc công trình xây dựng đã được nghiệm thu, kiểm tra công tác nghiệm thu đưa vào khai thác, sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng.
Tuy nhiên, Nghị định 35/2023/NĐ-CP về quản lý chất lượng, thi công xây dựng và bảo trì công trình xây dựng quy định căn cứ vào điều kiện cụ thể, công trình, từng phần công trình, hạng mục công trình đã hoàn thành và được nghiệm thu theo quy định được bàn giao đưa vào khai thác, sử dụng theo yêu cầu của chủ đầu tư hoặc đơn vị khai thác, sử dụng.
Dù vậy, để người mua đạt được mục đích khi giao kết hợp đồng khi nhận bàn giao căn hộ thì cần lưu ý đến những cam kết của chủ đầu tư đối với tiến độ những hạng mục khác của dự án để đảm bảo căn hộ có thể được đưa vào khai thác, sử dụng.
Tranh chấp về chất lượng bất động sản được bàn giao
Thông thường, các hợp đồng mua bán căn hộ du lịch tại phụ lục thoả thuận về danh mục trang thiết bị, vật liệu gắn liền với căn hộ thường có thoả thuận cho phép chủ đầu tư được tuỳ nghi lựa chọn vật liệu, trang thiết bị thay thế từ các nhà cung cấp như “chất lượng tương đương”, “tuỳ theo thiết kế của chủ đầu tư”…
Không ít trường hợp khách hàng mua căn hộ khi nhận bàn giao thì phát hiện căn hộ được bàn giao không đúng với thiết kế ban đầu và/hoặc nội thất, chất lượng căn hộ không đúng với bản mô tả ban đầu tại hợp đồng đã ký kết hoặc không phù hợp với khái niệm “tương đương” đã thoả thuận.
Để hạn chế các tranh chấp liên quan đến trường hợp này, người mua cần yêu cầu chủ đầu tư cung cấp các văn bản về nghiệm thu chất lượng công trình, các văn bản thể hiện nguồn gốc, xuất xứ nguyên vật liệu… Ngoài ra, khi giao kết hợp đồng mua bán căn hộ du lịch thì người mua cần yêu cầu chủ đầu tư làm rõ các khái niệm như “vật liệu tương đương”, “chất lượng tương đương”…, đây là các khái niệm có nội hàm rộng, dễ đánh tráo nhưng lại khó chứng minh.
Trường hợp xác định rõ chủ đầu tư có vi phạm thì người mua có quyền yêu cầu chủ đầu tư khắc phục trong thời hạn nhất định theo thoả thuận tại hợp đồng trước khi ký biên bản nhận bàn giao căn hộ. Trường hợp trong hợp đồng mua bán quy định chế tài do vi phạm thì người mua cũng nên xem xét áp dụng để bảo vệ quyền lợi của mình. Vì vậy, hợp đồng cần ghi nhận rõ những quyền này của người mua căn hộ.
Ngoài ra, nếu người mua có ý định theo đuổi một tiến trình tố tụng để bảo vệ quyền lợi của mình khi chủ đầu tư bàn giao căn hộ không đúng chất lượng đã thoả thuận (khi các bên không thể thống nhất được qua quá trình tự thương lượng, hoà giải) thì phải cân nhắc đến việc thu thập chứng cứ chứng minh cho lập luận này.
Như vậy, Luật KDBĐS 2023 ra đời sẽ tạo hành lang pháp lý rõ ràng hơn cho các giao dịch của loại hình bất động sản nghỉ dưỡng, bảo vệ tốt hơn quyền lợi hợp pháp của người mua. Tuy nhiên, người mua cũng cần phải lưu ý đến những nội dung như bài viết đã đề cập để hạn chế rủi ro liên quan đến những vấn đề này trong quá trình giao dịch.
