Dù thị trường ảm đạm kéo dài do thanh khoản thấp nhưng hầu hết doanh nghiệp vẫn không giảm giá bất động sản, khiến mặt bằng giá vẫn cao ngất.
Lý giải về thực tế này, ông Giang Anh Tuấn, Giám đốc sàn bất động sản Tuấn Anh chia sẻ, giá bất động sản phụ thuộc vào nhiều yếu tố như: giá đất, chi phí xây dựng, tính pháp lý…Những yếu tố này nếu tác động cùng lúc sẽ khiến doanh nghiệp không dễ giảm giá bất động sản.
Cụ thể, đối với một dự án bất động sản, chi phí về đất là một trong những chi phí đầu vào quan trọng ảnh hưởng đến giá thành đầu ra. Bình quân tại các khu vực đô thị, tiền sử dụng đất chiếm khoảng trên dưới 10% giá thành căn hộ nhà chung cư, 20-30% giá thành nhà liền kề thấp tầng và khoảng 50% giá thành biệt thự.
Trong những năm gần đây, giá đất tăng 15 – 30%, đẩy giá nhà cũng đội lên 2 – 8%.
Không chỉ giá đất, những năm gần đây, các nguyên vật liệu xây dựng như sắt, thép, cát…cũng đồng loạt tăng mạnh. Đơn cử, giá sắt, thép tăng khoảng 15 – 20%, trong khi chi phí nguyên vật liệu chiếm 65-70% giá trị dự toán xây dựng công trình.
Ngoài ra, chi phí để triển khai dự án cũng bị đội lên vì những vấn đề về pháp lý còn nhiều vướng mắc làm thời gian thi công kéo dài. Ông Tuấn cho biết, có những dự án mất tới 4 -5 năm mới có thể hoàn thiện thủ tục pháp lý. Việc hoàn thiện pháp lý cho dự án không đơn giản chỉ là doanh nghiệp đến sở rồi sẽ có công văn mà phải chờ các sở, ban, ngành liên quan có ý kiến. Thời gian chờ đợi thủ tục phải theo quy định nhưng thường là trễ hẹn.
“Thời gian làm thủ tục pháp lý rất lâu và ảnh hưởng lớn đến chi phí doanh nghiệp”, ông Tuấn nói.
Ông Tuấn cũng nêu thêm dẫn chứng, nếu doanh nghiệp mua một lô đất 500 tỷ đồng, mỗi năm mất 10% chi phí lãi vay, tức 50 tỷ đồng. Chi phí này doanh nghiệp buộc phải cộng vào giá.
“Nhiều doanh nghiệp giờ bị mắc kẹt vì nếu giảm giá bán sẽ lỗ nặng, còn nếu không giảm giá thì sẽ không bán được hàng. Chính vì vậy, với nhiều dự án chưa thực hiện, nhiều chủ đầu tư không muốn xây dựng mà tìm đổi tác chuyển nhượng”, ông Tuấn chia sẻ.
Đồng quan điểm, lãnh một công ty bất động sản đang có dự án triển khai dang dở ở TP.HCM cũng nhìn nhận, chính tình trạng vướng mắc pháp lý kéo dài những năm gần đây khiến nguồn cung các dự án bất động sản hoàn chỉnh khá hiếm hoi.
Doanh nghiệp loay hoay với dự án cũ, gần như không có sản phẩm mới để bán trong khi nhu cầu vẫn rất lớn, đây cũng là nguyên nhân đẩy giá nhà tăng cao. Ngoài ra, lạm phát và lãi suất cao cũng là những nguyên nhân khiến giá bất động sản khó giảm.
“Trong trường hợp phải giảm giá thành thì nhất định đó sẽ là một cú cắt lỗ rất sâu vì doanh nghiệp không gánh nổi chi phí cho dự án ngày càng tăng cao”, vị này nói.
Cũng theo vị lãnh đạo này, bản thân doanh nghiệp của ông rất muốn bán dự án để trả nợ nhưng không dễ, chủ yếu do dự án vướng pháp lý, vướng các quy định về chuyển nhượng…Còn nếu tiếp tục thực hiện dự án, tới lúc có sản phẩm ra thị trường thì giá cũng không thể rẻ được vì phải gánh rất nhiều chi phí.
Theo TS Nguyễn Duy Phương, Giám đốc đầu tư DGCapital, có quá nhiều lý do khiến chủ đầu tư dự án bất động sản không chọn giảm pháp giảm giá nhà.
Trong đó, có thể thấy khi triển khai một dự án thì chủ đầu tư đã thế chấp cả đất và tài sản hình thành trong tương lai để vay vốn ngân hàng. Việc giảm giá bán sẽ ảnh hưởng đến giá trị tài sản bảo đảm tại ngân hàng, trong khi đó chủ đầu tư không còn tài sản khác để bổ sung cho các khoản vay.
Bên cạnh đó, nhiều dự án vì vướng pháp lý nên phải mất nhiều năm đến nay mới có thể triển khai mở bán. Chủ đầu tư trong khoảng thời gian đó vẫn phải gánh các khoản chi phí lãi vay, chi phí đất ngày càng tăng.
Là người theo dõi rất sát những diễn biến của thị trường và doanh nghiệp bất động sản, ông Trần Khánh Quang, Tổng Giám đốc Công ty BĐS Việt An Hòa, cho biết, muốn kéo mặt bằng giá bất động sản xuống rất khó vì trên thị trường không chỉ có các doanh nghiệp trong nước mà còn rất nhiều chủ đầu tư nước ngoài.
Theo đó, các tập đoàn nước ngoài đầu tư dự án thường chọn phân khúc cao, vị trí tốt, pháp lý đầy đủ và chất lượng sản phẩm cao hơn dự án của các chủ đầu tư trong nước nên giá không thể thấp.
Khi bán sản phẩm ra thị trường, họ luôn tính cho đầu ra 2-3 năm sau nên mức giá thường rất cao. Các doanh nghiệp nước ngoài có ưu thế về nguồn vốn và chi phí sử dụng vốn nên cũng không chịu áp lực giảm giá bán.
Cũng theo ông Quang, một rào cản lớn khiến giá thành bất động sản khó giảm là chi phí đầu tư đã quá cao.
“Trong cơ cấu giá thành dự án hiện nay, chi phí xây dựng đã tăng gần gấp đôi so với 4-5 năm trước, từ 7-7,5 triệu đồng/m3 hiện tăng lên hơn 12 triệu đồng/m2”, ông Quang cho hay.
Tương tự, ông Đào Phúc Tường, Giám đốc Quỹ đầu tư Vietnam Alpha Fund cho rằng, có ba “lý do tế nhị” khiến doanh nghiệp địa ốc không giảm giá bất động sản để tăng nguồn thu và trả bớt nợ đến hạn.
Thứ nhất, đa phần các nhà phát triển bất động sản tại Việt Nam đều có những “nhà đầu tư ruột”. Đây là những nhà đầu tư mua bất động sản trực tiếp từ chủ đầu tư, tạm gọi là nhà đầu tư F0. Khi giảm giá, những nhà đầu tư ruột này là khách hàng đầu tiên bị ảnh hưởng lợi nhuận, khiến chủ đầu tư phải cân nhắc.
“Điểm tế nhị” thứ hai liên quan đến tài sản bảo đảm. 70% giá trị tài sản bảo đảm của ngân hàng là bất động sản cho nên việc giảm giá bán sẽ ảnh hưởng đến giá trị tài sản bảo đảm của các công ty bất động sản ở ngân hàng. Khi giá trị tài sản bảo đảm giảm, ngân hàng sẽ yêu cầu các doanh nghiệp bổ sung nhưng vào thời điểm này, đây là yêu cầu cực kỳ khó đáp ứng.
Thứ ba là tính pháp lý của bất động sản. Rất nhiều dự án bất động sản có vấn đề pháp lý cho nên dù có giảm giá thì doanh nghiệp vẫn không bán được trong môi trường kinh doanh hiện tại.
“Đó là ba nhóm lý do chủ đạo liên quan, ảnh hưởng đến quyết định giảm giá bán ở thị trường sơ cấp, bên cạnh đó còn có các lý do khác như giá vốn tăng. Về mặt logic, khi chúng ta cần dòng tiền thì phải giảm giá để sống đã nhưng những yếu tố tế nhị lại nằm ở giữa khiến các công ty thực sự phải cân nhắc trước khi quyết định giảm giá”, ông Tường nói.
Mới đây, Thủ tướng Phạm Minh Chính chủ trì Hội nghị “Giải pháp tháo gỡ khó khăn về tăng trưởng tín dụng cho SXKD, thúc đẩy tăng trưởng và ổn định kinh tế vĩ mô”. Thủ tướng đã chỉ đạo loạt giải pháp, tháo gỡ khó khăn về tăng trưởng tín dụng. Trong đó, với các doanh nghiệp bất động sản, Thủ tướng yêu cầu phải cơ cấu lại phân khúc và giá thành sản phẩm. “Qua hai hội nghị về bất động sản, Thủ tướng đã đề nghị điều này nhưng đến nay chưa được triển khai tích cực“, Thủ tướng nhấn mạnh.
